Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, przyjmowanym uchwałą rady gminy (lub miasta), który określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego.

Z definicji wynika, że jest aktem szczególnie istotnym, gdyż w skali makro pozwala zachować pewien ład przestrzenny, przyjęty przez gminę, zaś w skali mikro wpływa w znaczący sposób na zakres prawa własności nieruchomości, które są położone na terenie, który obejmuje.

Sama tematyka planowania przestrzennego jest niezwykle ciekawa i obszerna, stąd jest to pierwszy, ale na pewno nie ostatni mój wpis dotyczący tego obszaru prawa.

Po co mi miejscowy plan?

W pierwszej kolejności zastanówmy się w jakim celu miejscowe plany w ogóle powstają? Jak sama ich nazwa wskazuje, służą planowaniu ładu przestrzennego oraz określaniu przeznaczenia danego obszaru. Jakkolwiek prawo własności jest prawem niezwykle silnym, co znajduje swoje potwierdzenie chociażby w Konstytucji RP, nie jest prawem absolutnym – doznaje istotnych ograniczeń, w granicach uchwalanych ustaw, między innymi właśnie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wiele osób może powiedzieć, że to niesprawiedliwe, że gmina może ograniczyć możliwość korzystania z ich własnej nieruchomości, ale wynika to z prostej przyczyny – żyjąc w danej społeczności, należy przygotować się na to że może dojść do ograniczenia naszego prawa dla dobra ogółu.

Ograniczenia, które mogą w sposób negatywny dotknąć nas jako właściciela nieruchomości, mogą mieć również charakter pozytywny – jeżeli miejscowy plan zakłada, że dany teren przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, nie musimy obawiać się, że za płotem zostanie posadowiona ferma drobiu, czy wysypisko śmieci. Ma również zapobiec sytuacjom, kiedy inwestor wybuduje osiedle domów wielorodzinnych na obszarze, który się do tego najzwyczajniej nie nadaje, gdyż brakuje np. infrastruktury dojazdowej. I potem to gmina musi borykać się z problemem zakorkowanych ulic, zaś środki na inwestycje drogowe pochodzą z kieszeni każdego nas.

Z miejscowym planem zagospodarowania związany jest również jeszcze jeden aspekt – wyeliminowanie decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli na danym obszarze brak jest miejscowego planu, rozpoczęcie budowy, a nawet uzyskanie pozwolenia na budowę, poprzedza uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. W decyzji tej, gmina odpowiadając na wniosek inwestora stwierdza, czy na danej nieruchomości możliwe jest posadowienie budynku czy budowli o konkretnym przeznaczeniu i cechach. Wydając rozstrzygnięcie kieruje się między innymi okoliczną zabudową i jej przeznaczeniem, jednak przepisy określające całą procedurę pozwalają na pewną swobodę. Miejscowe plany mają właśnie wyłączyć tę swobodę, poprzez określenie w ich treści wprost, co może znajdować się na danym terenie, jednocześnie przyspieszając całą procedurę.

Ograniczono moje prawo własności – co mam zrobić?

Samą procedurę uchwalania miejscowego planu omówię w innym wpisie, podobnie kwestie związane z rentą planistyczną. Teraz chciałbym skupić się na sytuacji gdy wprowadzony plan ogranicza nasze prawo własności i co z tym fantem zrobić.

Po pierwsze – tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania. Najczęściej oznacza to, teren w dotychczasowy sposób można dalej wykorzystywać, jednak wyłączona jest możliwość posadowienia nowego budynku, czy też rozbudowa już istniejących. Nie oznacza to, że dany budynek nie może być chociażby remontowany, jeżeli tylko prace nie powodują np. zwiększenia jego kubatury.

Nawet sytuacja, w której w miejscowym planie nasza nieruchomość przeznaczona jest na drogę, nie oznacza, że już musimy się przeprowadzać – akt ten określa kierunek w jakim ma się rozwijać gmina, nie zaś rozpoczyna daną inwestycję. Możliwe nawet że wyznaczona droga nigdy nie powstanie, jednak gmina poprzez plan „rezerwuje” sobie miejsce na nią – ograniczając tym samym prawa obecnego właściciela nieruchomości.

To może odszkodowanie?

W pierwszej kolejności można próbować zmienić miejscowy plan. Jednak ta procedura jest stosunkowo długa i niestety nieczęsto zyskuje uznanie w oczach gminy – to ona właśnie musi dokonać tych zmian, co wiąże się z istotnymi kosztami oraz nakładem pracy. Można próbować uchylenia miejscowego planu – jako że samo uchwalanie planu jest procedurą długą i skomplikowaną, pomyłki nie są rzadkie, zaś niektóre z nich mogą skutkować jego nieważnością.

Ostatnim rozwiązaniem jest domaganie się odszkodowania od gminy w związku z miejscowym planem – trzeba bowiem pamiętać, że ograniczenie prawa własności w ramach miejscowego planu jest wywłaszczeniem, a zgodnie z Konstytucją RP wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie, jeśli jest dokonywane za słusznym odszkodowaniem.

Na szczęście, domagając się odszkodowania nie trzeba odwoływać się aż do Konstytucji – odpowiednie przepisy zawarte są w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W kolejnym wpisie postaram się odpowiedzieć na pytanie komu się ono należy i w jaki sposób należy je obliczyć.

r. pr. Kamil Matyśkiewicz