Już 1 stycznia 2019 r., część osób, które do tej pory posiadały prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, stanie się ich szczęśliwymi właścicielami. Jednak podobnie jak wszystko w życiu, to swoiste „ulepszenie” prawa do nieruchomości, nie nastąpi za darmo, o czym wiedzą gminy, masowo aktualizując opłatę za użytkowanie wieczyste.
Zgodnie z uchwaloną w tym roku ustawą, z dniem 1 stycznia 2019 r. nastąpi automatyczne przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Przekształcenie dotyczyć będzie nieruchomości, zabudowanych wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi w których co najmniej połowę lokali stanowią lokale mieszkalne. Jeżeli na nieruchomości znajdują się inne budynki, do przekształcenia dojdzie, jeżeli są to budynki gospodarcze, garaże i inne obiekty budowlane lub urządzenia, umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Nie ma nic za darmo
Przekształcenie to jednak nie będzie darmowe – przez 20 lat każdorazowy właściciel nieruchomości będzie zobowiązany do uiszczenia co roku opłaty przekształceniowej, równej rocznej opłacie za użytkowanie wieczyste, która obowiązywała w dniu przekształcenia czyli 1 stycznia 2019 r.
Jeżeli nowy właściciel zdecyduje się uiścić opłatę przekształceniową za 20 lat z góry, ma do tego prawo, a nawet zostanie mu to wynagrodzone – możliwa jest bonifikata nawet w wysokości 60% opłaty przekształceniowej.
Na pierwszy rzut oka wskazane zasady wydają się bardzo korzystne – w końcu opłata przekształceniowa będzie wynosiła tyle samo co opłata za użytkowanie wieczyste, więc nowy właściciel nic nie traci, a zyskuje prawo własności. Jednak nie można zapominać o jednej rzeczy – opłata przekształceniowa będzie miała taką samą wysokość przez najbliższe 20 lat, niezależnie od tego czy wartość przekształconego gruntu wzrośnie czy spadnie. Jedyna zmiana jaka będzie mogła nastąpić, dotyczyć będzie waloryzacji opłaty wg wskaźnika GUS, jednak nie częściej niż raz na 3 lata.
Masowe aktualizowanie
Okoliczności tej świadome są jednostki samorządu terytorialnego, które korzystając z ostatniej okazji, masowo aktualizują opłaty za użytkowanie wieczyste, będące podstawą ustalenia opłaty przekształceniowej. Ponieważ opłata często nie była aktualizowana od lat, nagle może się okazać, że nowi właściciele zmuszeni będą do zapłaty opłaty przekształceniowej w wysokości kilku lub nawet kilkunastokrotnie wyższej niż dotychczasowa opłata za użytkowanie wieczyste.
Ponieważ jak wspomniałem wcześniej, opłata przekształceniowa będzie niezmienna, jeżeli już padliśmy „ofiarą” aktualizacji, musimy jej się bardzo wnikliwie przyjrzeć.
Opłata za użytkowanie wieczyste w przypadku nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe (a takich dotyczy automatyczne przekształcenie) wynosi 1% wartości nieruchomości. W przypadku aktualizacji opłaty, aktualna wartość określana jest na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego posiadającego odpowiednie uprawnienia.
Trzeba walczyć o swoje
Użytkownik wieczysty (a już niedługo właściciel), jeżeli otrzyma pismo zawierające wypowiedzenie starej opłaty i ustalenie nowej, nie pozostaje bezsilny. Ma 30 dni na skorzystanie z drogi odwoławczej i wykazanie, że aktualizacja jest nieuzasadniona, a nawet jeśli, to nowa opłata powinna być ustalona w innej, niższej wysokości. Nie wystarczy jednak po prostu nie zgadzać się z nową stawką – trzeba podważyć operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości.
Nie jest to zadanie łatwe – jednak nie niewykonalne. Rzeczoznawca wykonując operat działa wedle ściśle określonych w przepisach zasad. Dysponuje pewną samodzielnością, np. w zakresie doboru metody ustalenia wartości, jednak wszystkie jego czynności muszą być przejrzyste i pozwalać na ocenę ich prawidłowości. Dlatego, po wnikliwym zaznajomieniu się ze stanem nieruchomości oraz zasadami sporządzania operatów możemy sformułować różne zarzuty, np. że metoda korygowania ceny średniej nie została zastosowana prawidłowo, gdyż transakcje wzięte pod uwagę przy wycenie nie dotyczyły nieruchomości o podobnych cechach.
Szansa na skuteczne podważenie operatu będzie może być nawet większa właśnie w tej chwili – gminy dokonują masowych aktualizacji, więc rzeczoznawcy majątkowi nie mogą narzekać na nadmiar wolnego czasu. Muszą spieszyć się aby przygotować operaty w terminie, żeby gminy zdążyły z doręczeniem wypowiedzenia użytkownikowi wieczystemu. A jak powszechnie wiadomo, w pośpiechu o wiele łatwiej popełnić błąd.
Ostrożnie z odbiorem awiza
Ostatnią rzeczą, na którą warto zwrócić uwagę, jest kwestia doręczenie wypowiedzenia przez gminę – musi ono dotrzeć do adresata przed 31 grudnia 2018 r. Jeżeli gmina spóźni się choćby jeden dzień – aktualizacja jest nieważna i obowiązuje stara opłata. Dlatego może warto wstrzymać się do nowego roku z odbiorem listu poleconego, jeżeli pierwsze awizo otrzymaliśmy w drugiej połowie grudnia.
Jeżeli jednak już otrzymaliśmy wypowiedzenie, warto zawalczyć o obniżenie wysokości nowej opłaty – skoro w takiej wysokości będzie nam towarzyszyła przez najbliższe 20 lat.
r. pr. Kamil Matyśkiewicz