Jak już wspomniałem w poprzednim wpisie – ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości wprowadzone miejscowym planem stanowi tak naprawdę wywłaszczenie. Zaś zgodnie z Konstytucją RP, w przypadku wywłaszczenia zawsze należne jest słuszne odszkodowanie.
Nie inaczej jest również w przypadku ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – ustawodawca wprost przewidział przepisy, regulujące kwestie obliczania jak i procedurę wypłacania odszkodowania.
Dwa różne tryby
Podstawowym warunkiem jaki należy spełnić aby móc wystąpić z roszczeniem względem gminy jest dysponowanie prawem własności (względnie prawem użytkowania wieczystego) do nieruchomości, w momencie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Momentu wejścia w życie nie można utożsamiać z dniem uchwalenia planu, gdyż aby wszedł on w życie, musi zostać wpierw ogłoszony w dzienniku urzędowym danego województwa oraz upłynąć okres vacatio legis, przewidziany w samym planie. Dopiero po jego upływie miejscowy plan wchodzi w życie.
Analizując przepisy zawarte w ustawie, a dokładniej art. 36 i następne, łatwo można zauważyć, że odszkodowanie przewidziane jest dla dwóch różnych sytuacji – gdy właściciel nieruchomości zbywa ją po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania oraz gdy nie pozbywa się prawa do tej nieruchomości.
Tryb pierwszy – ograniczenie lub uniemożliwienie korzystania z nieruchomości
Jeżeli nie pozbyliśmy się prawa do nieruchomości, a w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, przysługują nam względem gminy pewne roszczenia.
Po pierwsze, możemy żądać wypłacenia odpowiedniego odszkodowania. Po drugie, możemy żądać wykupu nieruchomości lub jej części przez gminę za odpowiednią cenę. Zarówno w pierwszym jak i drugim wypadku, nasze żądanie może zostać zaspokojone poprzez przyznanie przez gminę nieruchomości zamiennej, o ile oczywiście wyrazimy na to zgodę. Co ważne, inicjatywa obejmująca ofertę przyznania nieruchomości zamiennej musi wyjść od samej gminy – nie można jej do tego przymusić – jeżeli gmina woli spełnić roszczenia poprzez zapłatę, ma do tego prawo.
Istotne jest również, że musimy posiadać tytuł prawny do nieruchomości (własność lub użytkowanie wieczyste) przez cały czas trwania postępowania – aż do zakończenia sprawy przed sądem, jeżeli doszłoby do postępowania sądowego.
W ustawie nie został przewidziany okres na domaganie się roszczenia z tego tytułu – dlatego należy uznać, że przedawnia się ono na podstawie zasad ogólnych.
Tryb drugi – obniżenie wartości nieruchomości
Jeżeli wyzbyliśmy się prawa do nieruchomości już po wejściu w życie miejscowego planu, a nie otrzymaliśmy odszkodowania opisanego w trybie pierwszym – możemy żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Ustawodawca w tym przypadku wprowadził konkretny przepis określający termin na wystąpienie z roszczeniem względem gminy – 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu – nie ma więc znaczenia data zbycia prawa do nieruchomości.
Dodatkowo, w przypadku tego trybu istotne jest za jaką cenę zbyliśmy nieruchomość – gdyż wartość ta jest jednym ze składników określających wysokość odszkodowania.
W tym miejscu należy pochylić się nad samym znaczeniem zwrotu „zbycie nieruchomości”. Otóż zbyciem jest nie tylko sprzedaż – za takowe rozumie się pozbawienie się prawa pod jakimkolwiek tytułem – również w wyniku np. zamiany, wniesienie nieruchomości do spółki, czy darowizny.
W przypadku sprzedaży, przy obliczaniu wartości nieruchomości bierze się pod uwagę cenę sprzedaży, przy zamianie, wartość zamienianej nieruchomości i ewentualne dopłaty, zaś przy wniesieniu nieruchomości do spółki – wartość uzyskanych w zamian za nią udziałów, czy akcji.
Liczy się rzeczywista strata
Stąd też odszkodowanie nie zawsze będzie należne. Przekonała się o tym w lipcu bieżącego roku Grażyna Kulczyk – która domagała się odszkodowania w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania w Poznaniu. Ograniczył on możliwą powierzchnię handlową oraz wielkość budynków na jej działce i tym samym zmniejszył jej wartości przy zbyciu. Biegły rzeczywiście wyliczył, że po wprowadzeniu miejscowego planu zagospodarowania, wartość nieruchomości zmniejszyła się o 1,7 mln zł i sąd pierwszej instancji uznał to roszczenie. Jednak sąd drugiej instancji zmienił wyrok, gdyż wziął pod uwagę okoliczności zbycia nieruchomości – Grażyna Kulczyk otrzymała za nią akcje spółki o wartości 9,5 mln zł, kiedy nieruchomość przed uchwaleniem planu warta była ok. 5 mln zł – nie może więc być mowy o uszczupleniu w jej majątku.
Trzeba pamiętać, że każde odszkodowanie ma na celu naprawę szkody – jeżeli nie było faktycznej szkody, to odszkodowanie się nie należy.
Podobnie będzie w przypadku darowizny – darowizna w rozumieniu przepisów ustawy jest zbyciem – ale ponieważ za przekazanie nieruchomości nie otrzymujemy nic w zamian – nie możemy wystąpić z roszczeniem wobec gminy. Niezależnie od tego czy miejscowy plan został wprowadzony czy też nie, nasz zysk w przypadku darowizny wynosi tyle samo, czyli zero. Dlatego dokonując darowizny po wejściu w życie miejscowego planu, zamykamy sobie możliwość domagania się czegokolwiek od gminy, zarówno w pierwszym jak i w drugim z opisanych trybów.
A co z nowym właścicielem?
Pozostaje pytanie, czy nowy właściciel może domagać się odszkodowania, jeżeli nabył nieruchomość po wejściu w życie miejscowego planu. Poza przypadkiem, gdy nabycie nastąpiło w ramach dziedziczenia – nie może. Wynika to z prostej przyczyny – miejscowe plany są jawne i można zawsze sprawdzić jego treść, dlatego ewentualne ograniczenia w korzystaniu powinny znaleźć swoje odzwierciedlenie w cenie zakupu nieruchomości (stąd odszkodowanie dla sprzedawcy). Dlatego też tak ważne jest dokładne sprawdzenie nieruchomości przed każdym zakupem.
W kolejnej części rozważań skupię się na sposobie wyliczania odszkodowania – można je bowiem uzyskać nie tylko za ograniczenie możliwości korzystania z działki zabudowanej, ale również takiej, którą dopiero planowaliśmy zabudować.
r. pr. Kamil Matyśkiewicz