Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która weszła w życie w kwietniu 2016 r., nie zbierała do tej pory pochlebnych opinii wśród uczestników obrotu ziemią rolną.
I nie ma się wcale czemu dziwić – wprowadzone w niej regulacje po dziś dzień są niejasne nie tylko dla osób chcących sprzedać czy kupić działki rolne, ale również dla prawników obsługujących takie transakcje i przede wszystkim notariuszy sporządzających akty. Nawet w sądach wieczystoksięgowych można spotkać się z różnymi interpretacjami przepisów.
Tym samym, kiedy w sierpniu usłyszałem o planowanych przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi zmianach w ustawie, moje odczucia były ambiwalentne. Z jednej strony, zmiany rzeczywiście są potrzebne, z drugiej jednak, oceniając przepisy wprowadzane ostatnimi czasy, mam obawy co do ich spójności.
Co chcą zmienić?
Proponowane zmiany przewidują w szczególności zwiększenie powierzchni nieruchomości rolnej wyłączonej spod ograniczeń ustawy do 1 ha (dotychczas do 0,3 ha). Minister Jan Ardanowski wskazał, że zmiana ta spowodowana jest przez liczne opinie, które napływają na przykład od rolników i osób, które chciałyby zamieszkać na terenach wiejskich i sygnalizują pewne trudności, wynikające z zapisów funkcjonującej ustawy.
Rzeczywiście, zmiany są konieczne, jednak akurat wyłączenie spod przepisów ustawy nieruchomości o większej niż obecnie powierzchni może spowodować, że dalsze obowiązywanie ustawy straci sens – możliwe bowiem będzie łatwe obejście istniejących ograniczeń.
Trochę o przepisach dotyczących podziału działek rolnych.
Nie bez powodu ograniczenia ustawy nie dotyczą działek mniejszych niż 0,3 ha. Każdy wyjątek w ograniczeniu przepisów, rodzi potencjalne ryzyko, że zostanie wykorzystany jako sposób na ich obejście. Tak jest, a raczej byłoby również w tym wypadku.
Najprostszym sposobem na swobodną sprzedaż byłby podział nieruchomości na działki mniejsze niż 0,3 ha i zbycie ich w kilku różnych transakcjach. Jednak sprawa nie wygląda tak prosto – podział nieruchomości rolnej na działki o powierzchni mniejsze niż 0,3 ha jest dopuszczalny tylko w wyjątkowych przypadkach – gdy następuje w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub dokonania regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W pozostałych przypadkach ustawodawca przewiduje generalny zakaz podziału gruntów rolnych na działki mniejsze niż 0,3 ha.
Do czego mogą doprowadzić planowane zmiany?
Jeżeli jednak zwiększymy wyłączenie stosowania ograniczeń w zbywaniu ziemi rolnej do nieruchomości mniejszych niż 1 ha, a nie 0,3 ha, skorzystanie z powyższego sposobu na ominięcie przepisów byłoby banalnie łatwe. Wystarczyłoby podzielić nieruchomość rolną np. na działki o pow. 0,99 ha, założyć dla każdej odrębną księgę wieczystą i już można ustalać cenę. Zwłaszcza, że podział nieruchomości rolnych na większe niż 0,3 ha nie wymaga zgody żadnego organu administracji i jest wyłącznie czynnością materialno-techniczną, którą może wykonać każdy geodeta.
Jestem bardzo daleki od stwierdzenia, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego w jej obecnym kształcie jest doskonała. Wręcz przeciwnie, jestem zdecydowanym wrogiem regulacji wprowadzonych ponad dwa lata temu. Jednak uchwalenie nowelizacji, która może spowodować powszechne obchodzenie prawa nie jest korzystne niezależnie od tego czy zgadzamy się z przepisami czy nie. Po prostu nie tędy droga.
Dlatego wprowadzenie jakichkolwiek zmian, zawsze musi być dogłębnie przemyślane. Już niedługo przekonamy się, czy tak będzie również w tym przypadku, gdyż Ministerstwo na dniach powinno opublikować projekt zmian (co i tak będzie spóźnione – pierwotnie miało to nastąpić jeszcze we wrześniu).
P.S. Zmianą, która zdecydowanie byłaby korzystna, a jednocześnie nie niosła za sobą ryzyka niespójności przepisów, byłoby wyłączenie spod przepisów ustawy nieruchomości położonych w granicach miast. Utrudnienia w obrocie tymi działkami zdecydowanie są zbędne – ustawa zgodnie z jej preambułą powstała m.in. dla zapewnienia właściwego zagospodarowania ziemi rolnej, i dla wspierania rozwoju obszarów wiejskich. Wiejskich, nie miejskich.
r. pr. Kamil Matyśkiewicz